Kinerja Emiten Properti Melemah PANI Justru Cetak Lonjakan Laba

Mayoritas perusahaan properti yang tercatat di Bursa Efek Indonesia menghadapi tekanan kinerja sepanjang sembilan bulan pertama 2026. Pelemahan daya beli, tingginya bunga pembiayaan, serta perlambatan penjualan menjadi sejumlah faktor yang membebani pendapatan dan keuntungan pengembang, dilansir dari Investasi.

Di antara perusahaan yang mengalami penurunan, PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) justru memperlihatkan pertumbuhan signifikan. Perbedaan hasil tersebut menunjukkan bahwa kemampuan menghasilkan pendapatan berulang dan keberhasilan serah terima proyek menjadi faktor penting dalam menjaga kinerja bisnis properti.

PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) mencatatkan pendapatan neto Rp 6,27 triliun sampai kuartal III-2026. Nilai tersebut menyusut 2,09% secara tahunan dibandingkan Rp 6,41 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya.

Penurunan juga terlihat pada keuntungan perusahaan. Laba bersih SMRA tercatat Rp 404,78 miliar atau lebih rendah 26,34% YoY.

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) menghadapi situasi serupa. Penjualan dan pendapatan usaha perseroan mencapai Rp 7,48 triliun, turun 10,79% YoY dibandingkan Rp 8,39 triliun pada sembilan bulan pertama tahun sebelumnya.

CTRA juga membukukan laba bersih Rp 1,32 triliun setelah mengalami koreksi 18,5% secara tahunan.

Sementara itu, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) memperoleh pendapatan usaha Rp 7,53 triliun hingga kuartal III-2026. Angka tersebut turun 14% YoY dari Rp 8,76 triliun.

Meski secara tahunan mengalami penurunan, pergerakan pendapatan BSDE menunjukkan perbaikan jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya. Pada kuartal III-2026, pendapatan usaha mencapai Rp 2,79 triliun, meningkat 17% dari Rp 2,38 triliun pada kuartal II-2026.

Hermawan Wijaya, Direktur BSDE, menjelaskan perkembangan tersebut dalam keterbukaan informasi tanggal 30 Oktober 2026.

"Hal ini menunjukkan peningkatan kinerja pada kuartal III dibandingkan kuartal sebelumnya," kata Hermawan Wijaya.

Namun, perbaikan pendapatan secara kuartalan belum mampu mengangkat laba bersih. BSDE membukukan keuntungan Rp 844,69 miliar, terkoreksi 38% YoY dibandingkan Rp 1,36 triliun pada periode sebelumnya.

Berbeda dari ketiga perusahaan tersebut, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) masih mampu meningkatkan pendapatan. Hingga sembilan bulan pertama 2026, pendapatan bersihnya mencapai Rp 5,21 triliun atau tumbuh 2% dibandingkan Rp 5,12 triliun.

Walaupun pendapatan bertambah, laba bersih PWON justru turun 23,89% YoY menjadi Rp 1,33 triliun. Salah satu faktor yang memengaruhi hasil tersebut adalah kerugian lain-lain sebesar Rp 327,69 miliar sepanjang kuartal III-2026.

Minarto Basuki, Director and Corporate Secretary PWON, menyampaikan strategi perusahaan untuk menjaga kesinambungan bisnis melalui diversifikasi sumber pendapatan.

"Dengan portofolio pusat perbelanjaan, hotel, perkantoran, dan hunian yang saling melengkapi, PWON berupaya memperkuat pertumbuhan pendapatan berulang sekaligus menjaga profitabilitas dan menciptakan nilai jangka panjang bagi para pemangku kepentingan," kata Minarto Basuki dalam keterangan resmi, Senin (2/11/2026).

PANI tumbuh berkat serah terima lahan komersial

Di tengah pelemahan sejumlah pengembang, PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) berhasil mempertahankan momentum pertumbuhan. Sampai kuartal III-2026, pendapatan usaha perusahaan mencapai Rp 3,7 triliun, meningkat 19% YoY.

Pertumbuhan lebih besar terlihat pada sisi keuntungan. PANI membukukan laba bersih Rp 1,9 triliun atau melonjak 145% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.

Presiden Direktur PANI, Sugianto Kusuma alias Aguan, menyebut penyerahan lahan komersial di kawasan CBD PIK2 sebagai kontributor utama pendapatan perusahaan.

Menurut keterangannya, penjualan dan serah terima lahan komersial tersebut menyumbang sekitar 60% dari keseluruhan pendapatan. Sementara itu, segmen residensial memberikan kontribusi sebesar 21%.

"Sementara itu, segmen residensial berkontribusi sebesar 21% terhadap total pendapatan," ujar Sugianto Kusuma dalam keterbukaan informasi, Jumat (30/10/2026).

Ia juga menjelaskan bahwa kegiatan operasional perusahaan berjalan konsisten tanpa perubahan signifikan selama kuartal III-2026. Penyesuaian terhadap perkembangan pasar dan kondisi ekonomi tetap dilakukan.

"Fokus PANI pun masih tetap pada pengembangan PIK2 sebagai kawasan terpadu yang dapat mendukung aktivitas ekonomi dan memberikan nilai tambah bagi para pemangku kepentingan," tuturnya.

Faktor yang menekan kinerja perusahaan properti

Senior Market Analyst Mirae Asset Sekuritas, Nafan Aji Gusta, mengidentifikasi beberapa penyebab penurunan kinerja pengembang. Di antaranya adalah perlambatan marketing sales, daya beli masyarakat yang belum pulih, serta belum optimalnya pengakuan pendapatan dari transaksi penjualan.

Menurut Nafan, transaksi penjualan tidak serta-merta berubah menjadi pendapatan dan laba pada periode yang sama. Pengembang harus melalui proses pembangunan hingga penyerahan unit sebelum pendapatan dapat dibukukan.

"Ini lantaran terdapat jeda waktu antara penjualan, pembangunan, serah terima unit, hingga pengakuan pendapatan," ujarnya kepada Kontan, Senin (2/11/2026).

Selain persoalan penjualan, perusahaan juga harus menghadapi peningkatan biaya konstruksi, beban bunga, dan keterbatasan kemampuan konsumen dalam memperoleh kredit pemilikan rumah (KPR).

Pada SMRA, pengembangan properti dan properti investasi, termasuk kawasan komersial yang menghasilkan pendapatan berulang, masih menjadi sumber pemasukan. Namun, kontribusi kedua segmen tersebut belum cukup untuk mencegah penurunan kinerja keseluruhan.

BSDE mengalami tekanan terutama pada bisnis residensial. Sebaliknya, segmen komersial dan pendapatan berulang masih memperlihatkan perkembangan positif.

"Hal ini mengindikasikan bahwa kawasan komersial, pusat perbelanjaan, perkantoran, dan infrastruktur pendukung masih menjadi penopang penting bagi keberlanjutan bisnis BSDE," tutur Nafan.

PWON memperlihatkan keuntungan dari model bisnis dengan sumber pendapatan berulang yang kuat. Pemasukan perusahaan berasal dari pusat perbelanjaan, hotel, serviced apartment, dan perkantoran.

Akan tetapi, peningkatan pendapatan belum menghasilkan pertumbuhan laba. Pembalikan keuntungan pada pos lain-lain menjadi kerugian, disertai kenaikan beban administrasi dan keuangan, turut menekan profitabilitas.

Adapun PANI memperoleh dorongan dari transaksi serah terima lahan komersial di CBD PIK2. Nafan menilai kontribusi tersebut memberikan pengaruh besar terhadap pendapatan perusahaan.

"Ini memberikan kontribusi signifikan terhadap pendapatan,"

Di sisi lain, CTRA masih mengalami penurunan pendapatan dan keuntungan. Meskipun demikian, pencapaian marketing sales menunjukkan bahwa minat konsumen terhadap produk perusahaan belum sepenuhnya hilang.

"Persoalan sektor properti saat ini bukan semata-mata hilangnya permintaan, melainkan bagaimana masing-masing pengembang mengonversi penjualan menjadi pendapatan dan laba secara berkelanjutan," ungkap Nafan.

Insentif PPN DTP belum sepenuhnya mengatasi kendala pembelian

Kebijakan Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) masih menjadi salah satu pendorong permintaan properti. Pemerintah melanjutkan fasilitas insentif sebesar 100% pada 2026 untuk bagian harga jual sampai dengan Rp 2 miliar bagi rumah atau apartemen dengan harga maksimal Rp 5 miliar.

Nafan menilai kebijakan tersebut dapat membantu mengurangi biaya transaksi pembelian rumah. Namun, manfaatnya belum tentu maksimal apabila kemampuan finansial masyarakat masih terbatas.

Persoalan uang muka, kemampuan membayar cicilan KPR, ketidakpastian pendapatan, dan tingginya biaya hidup tetap menjadi hambatan bagi calon pembeli.

Karena itu, fasilitas pajak tersebut berpotensi mendukung penjualan rumah tapak maupun apartemen yang memenuhi persyaratan. Namun, pengembang tetap perlu memperhatikan harga, lokasi, kebutuhan konsumen, dan fleksibilitas pembayaran.

"Pengembang tetap harus menawarkan produk yang sesuai kebutuhan pasar, memiliki harga kompetitif, lokasi strategis, serta skema pembayaran yang fleksibel," katanya.

Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas (IPOT), Ardy Irianto Subekti, juga menyoroti lemahnya daya beli masyarakat kelas menengah sebagai faktor utama tekanan sektor properti.

Inflasi, tingginya bunga KPR, serta keterbatasan keterjangkauan harga rumah membuat sebagian transaksi pembelian tertunda. Kondisi tersebut memengaruhi sejumlah pengembang, termasuk BSDE, CTRA, SMRA, dan PWON.

Meski demikian, PWON memiliki keunggulan melalui pendapatan berulang dari sektor ritel atau mal dan perhotelan yang menyumbang sekitar 85%. Sumber pemasukan tersebut membantu menjaga pertumbuhan pendapatan meskipun laba bersih mengalami penurunan.

Ardy juga melihat PANI sebagai pengecualian positif karena fokus pada segmen menengah atas yang dinilai lebih tahan menghadapi gejolak ekonomi.

"PANI juga menjadi pengecualian positif dengan lonjakan laba bersih 145% YoY, karena fokusnya pada segmen menengah-atas yang keuangannya lebih kebal terhadap gejolak ekonomi," ujarnya kepada Kontan, Senin (2/11).

Secara keseluruhan, pusat perbelanjaan dan perhotelan masih berperan sebagai sumber pendapatan berulang bagi pengembang. Pada bisnis residensial, rumah tapak dengan harga di bawah Rp 1 miliar hingga Rp 2 miliar juga menjadi salah satu penopang penjualan.

Menurut Ardy, insentif PPN DTP 100% memberikan kontribusi signifikan terhadap penjualan properti, bahkan mendekati setengah dari target penjualan. Namun, kebijakan tersebut belum menghilangkan persoalan keterjangkauan pembelian.

"Namun, insentif ini tidak cukup untuk menyelesaikan masalah utama konsumen seperti ketidakmampuan membayar uang muka dan kekhawatiran gagal lolos persetujuan KPR," ungkapnya.

Prospek sektor properti pada kuartal IV-2026 dan 2027

Memasuki kuartal IV-2026, perkembangan bisnis properti diperkirakan masih berlangsung secara selektif. Peluang pemulihan tetap terbuka, tetapi hasilnya akan bergantung pada kondisi ekonomi dan kemampuan masing-masing pengembang menjaga penjualan.

Nafan melihat kemungkinan pelonggaran kebijakan moneter sebagai salah satu faktor yang dapat mendukung industri. Apabila inflasi dan stabilitas nilai tukar memungkinkan, biaya pembiayaan berpeluang menjadi lebih kompetitif.

Keberlanjutan fasilitas PPN DTP, pembangunan infrastruktur, perkembangan kawasan perkotaan, serta program perumahan pemerintah juga berpotensi meningkatkan permintaan.

Pengembang dapat memanfaatkan momentum akhir tahun melalui kegiatan pemasaran, potongan harga pembelian, serta penawaran pembayaran yang lebih fleksibel.

Namun, beberapa risiko masih perlu diperhatikan, seperti daya beli yang belum membaik, bunga KPR, peningkatan biaya konstruksi, ketidakpastian ekonomi global, dan kemungkinan bertambahnya kredit bermasalah di sektor properti.

"Oleh karena itu, pengembang yang memiliki proyek siap serah terima, produk dengan harga kompetitif, serta basis konsumen yang kuat berpotensi mencatatkan kinerja lebih baik pada akhir tahun," tutur Nafan.

Untuk 2027, ketahanan industri akan dipengaruhi oleh stabilitas ekonomi domestik, kebijakan suku bunga Bank Indonesia (BI), pertumbuhan pendapatan masyarakat, dan kelanjutan insentif pemerintah.

Perusahaan yang mempunyai sumber pendapatan beragam, bisnis recurring income, cadangan lahan strategis, serta kondisi keuangan sehat dinilai memiliki fondasi lebih kuat dalam menghadapi tantangan.

PWON memiliki penopang berupa pusat perbelanjaan, hotel, dan perkantoran. BSDE mempunyai peluang pengembangan melalui kawasan terpadu, aktivitas komersial, serta infrastruktur pendukung.

CTRA mengandalkan penyebaran proyek residensial dan komersial di berbagai wilayah. Sementara itu, PANI berpeluang melanjutkan pertumbuhan melalui pengembangan PIK2 dan optimalisasi cadangan lahan komersial.

Meski memiliki peluang masing-masing, kebutuhan belanja modal dan kesinambungan penjualan serta serah terima aset tetap menjadi perhatian investor.

"Namun, investor perlu mencermati kebutuhan belanja modal serta keberlanjutan penjualan dan serah terima asetnya," ungkap Nafan.

Ardy memperkirakan tantangan sektor properti masih berlangsung hingga penghujung 2026 dan sepanjang 2027. Kecepatan pemulihan setiap perusahaan akan ditentukan oleh karakteristik portofolio dan segmen konsumen yang menjadi sasaran.

Menurut perkiraannya, perbaikan kinerja emiten properti berpotensi lebih terasa pada paruh kedua 2027.

Beberapa faktor yang diharapkan mendukung pemulihan adalah rencana perpanjangan insentif PPN DTP 100% hingga 2027, kemungkinan penurunan suku bunga acuan BI, serta Program 3 Juta Rumah dari pemerintah.

Sebaliknya, lemahnya konsumsi masyarakat kelas menengah, ketatnya proses persetujuan KPR, dan perubahan nilai tukar rupiah yang memengaruhi biaya konstruksi masih menjadi tantangan.

Dalam persaingan tersebut, PANI berpeluang mencatatkan pertumbuhan lebih tinggi berkat fokus pada segmen mewah. PWON juga diperkirakan memiliki ketahanan bisnis melalui pendapatan berulang dari pusat perbelanjaan premium.

"Secara fundamental, BSDE dan CTRA jauh unggul karena rekam jejak, diversifikasi, dan cadangan lahan yang kuat," tutur Ardy.