Emiten Properti Hadapi Tekanan Daya Beli hingga 2027

Prospek emiten properti Indonesia diperkirakan masih menghadapi tekanan hingga 2027 akibat melemahnya daya beli masyarakat dan tingginya suku bunga. Kondisi tersebut menghambat penjualan rumah meskipun pemerintah memberikan insentif pajak, sementara pengembang mengandalkan segmen hunian dan pendapatan berulang untuk menjaga kinerja, dilansir dari Investasi.

Direktur PT Metropolitan Land Tbk (MTLA), Olivia Surodjo, mengatakan perusahaan masih menjadikan hunian sebagai penopang utama pendapatan hingga 2027. Komposisi bisnis diperkirakan tidak banyak berubah dibandingkan tahun ini.

Olivia menjelaskan bahwa kontribusi pendapatan perusahaan berasal dari penjualan hunian dan pendapatan berulang, termasuk bisnis mal serta hotel.

"Segmen hunian berkontribusi sekitar 70%, sedangkan recurring income sekitar 30%," ujar Olivia Surodjo, Direktur Metropolitan Land.

Hingga Agustus 2026, MTLA mencatatkan marketing sales sebesar Rp 1,225 triliun. Sekitar 70% pencapaian tersebut berasal dari penjualan residensial, sedangkan sisanya berasal dari pendapatan berulang, terutama dari mal dan hotel.

Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas (IPOT), Imam Gunadi, menilai besarnya kebutuhan rumah di Indonesia belum sepenuhnya berubah menjadi transaksi pembelian. Perlambatan pertumbuhan kelas menengah dan keterjangkauan harga menjadi hambatan, khususnya bagi konsumen di segmen pasar menengah.

Imam memperkirakan penjualan prapemasaran atau presales agregat emiten properti cenderung stagnan selama 2025–2028. Permintaan rumah menengah atas relatif lebih bertahan, tetapi belum cukup kuat untuk mengimbangi pelemahan pasar massal.

"Karena itu, peluang pencapaian target marketing sales pada 2026 akan sangat bergantung pada portofolio produk, lokasi proyek, strategi pemasaran, serta kemampuan masing-masing pengembang dalam menjangkau konsumen yang memiliki daya beli memadai," ujar Imam Gunadi, Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas.

Gambaran tersebut terlihat dalam pameran perumahan Danantara pada 27–30 Agustus 2026. Nilai transaksi hanya mencapai sekitar Rp 2 triliun atau 20% dari target Rp10 triliun, meskipun tersedia penawaran uang muka mulai 1%, suku bunga tetap bertahap mulai 2,75% per tahun, dan tenor hingga 30 tahun.

Imam menilai hasil pameran tersebut menunjukkan bahwa penawaran pembiayaan yang menarik belum tentu cukup untuk mendorong pembelian rumah.

"Ini mengindikasikan bahwa kendala pasar tidak hanya berasal dari pembiayaan, tetapi juga kemampuan finansial calon pembeli," ungkap Imam Gunadi, Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas.

Dalam menilai prospek perusahaan, Imam melihat PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) dan PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) memiliki peluang mencatatkan kinerja relatif lebih baik pada paruh kedua 2026. SMRA didukung permintaan di Serpong, sedangkan PWON mengandalkan peluncuran apartemen Eluna di Kota Kasablanka Extension dan proyek lainnya.

Pada semester I 2026, SMRA membukukan presales Rp2,54 triliun, tumbuh 17% secara tahunan dan setara 49% dari target tahun tersebut. Capaian itu melampaui rata-rata tiga tahun sebesar 38% untuk periode yang sama.

Presales SMRA sepanjang 2026 diperkirakan mencapai Rp5,4 triliun atau 104% dari target tahunan. Sementara itu, PWON mencatatkan presales Rp 565 miliar pada semester pertama, setara 38% dari target 2026.

Imam memperkirakan peluncuran produk baru dapat mendukung pertumbuhan penjualan PWON dalam beberapa tahun mendatang.

"Kami memperkirakan presales PWON tumbuh dengan compound annual growth rate (CAGR) 8% selama periode 2025-2028, tertinggi di antara emiten peers," tutur Imam Gunadi, Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas.

Imam juga menyoroti potensi perubahan suku bunga sebagai salah satu faktor yang memengaruhi penjualan dan profitabilitas industri properti. Penurunan bunga kredit pemilikan rumah dapat membantu meningkatkan keterjangkauan cicilan, tetapi dampaknya tetap bergantung pada kemampuan keuangan calon pembeli.

"Apabila suku bunga turun lebih cepat dari perkiraan, hal ini dapat menjadi katalis tambahan bagi penjualan dan profitabilitas sektor, khususnya pada 2027–2028," papar Imam Gunadi, Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas.

Selain penjualan unit baru, pendapatan berulang dari mal, perkantoran, dan aset komersial dinilai dapat menjaga stabilitas bisnis pengembang ketika pemulihan pasar belum merata. Faktor ini menjadi salah satu pertimbangan dalam menilai prospek PWON.

"Faktor ini menjadi salah satu alasan PWON lebih diunggulkan dibandingkan emiten lain," tutur Imam Gunadi, Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas.

Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas Indonesia, Adrian Djie, menilai mayoritas perusahaan properti masih menghadapi tantangan industri. Meski demikian, target marketing sales 2026 dinilai masih mungkin tercapai karena sejumlah perusahaan menetapkan sasaran secara konservatif.

"Sebab, mayoritas target dari beberapa emiten properti untuk tahun 2026 bersifat konservatif," ujar Adrian Djie, Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas Indonesia.

Adrian juga menilai kondisi ekonomi yang belum optimal berpotensi menekan perusahaan yang mengandalkan penjualan properti sebagai sumber utama pendapatan.

"Kondisi ekonomi saat ini yang belum optimal berpotensi memperberat kinerja emiten properti, terutama yang berfokus pada marketing sales," kata Adrian Djie, Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas Indonesia.

Sementara itu, Kevin Halim, Analis Maybank Sekuritas Indonesia, menilai PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) memiliki kinerja marketing sales yang kuat, terutama berkat penjualan rumah dengan harga di bawah Rp 1 miliar di Park Serpong.

Kevin melihat permintaan relatif kuat pada rumah segmen menengah ke bawah dan hunian mewah, sedangkan segmen menengah menghadapi tantangan lebih besar.

"Segmen yang paling kuat saat ini adalah segmen menengah ke bawah dengan harga di bawah Rp 1 miliar dan segmen luxury, sementara rumah dengan segmen menengah lebih sulit," ujar Kevin Halim, Analis Maybank Sekuritas Indonesia.

Dari sisi kebijakan, insentif PPN Ditanggung Pemerintah sebesar 100% untuk rumah tapak dan apartemen baru dengan harga hingga Rp 5 miliar berlaku sampai 31 Desember 2026. Kebijakan ini membantu mengurangi biaya transaksi, tetapi dampaknya terhadap permintaan diperkirakan terbatas jika daya beli dan kemampuan mencicil belum membaik.

Perpanjangan insentif tersebut hingga 2027 belum dapat dipastikan. Perbaikan daya beli masyarakat dinilai menjadi faktor yang lebih menentukan bagi pemulihan penjualan properti dibandingkan insentif pajak semata.

Dalam rekomendasi saham, Imam merekomendasikan beli untuk PWON dengan target harga Rp 390 per saham. Kevin merekomendasikan beli untuk BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga masing-masing Rp 1.050 per saham, Rp 850 per saham, Rp 430 per saham, dan Rp 470 per saham.

Adrian merekomendasikan beli untuk PANI dengan target harga Rp 8.500 per saham.